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【信息時間:2018/08/28 14:23 閱讀次數(shù):】【我要打印】【關(guān)閉】
2018年7月17日,合肥湖濱物業(yè)管理有限公司委托合肥市產(chǎn)權(quán)交易中心(以下簡稱“交易中心”)對合肥大圩金葡萄家園農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)目采用公開招標(biāo)綜合評分法,共4家單位投標(biāo),最終中標(biāo)人為安徽匯佳市場管理有限責(zé)任公司。
一、項(xiàng)目基本情況
2018年,產(chǎn)權(quán)單位合肥市大圩鎮(zhèn)人民政府委托合肥湖濱物業(yè)管理有限公司對位于合肥大圩金葡萄家園商業(yè)街(合肥市泰山路邊)的S3#樓101及201號商鋪進(jìn)行招商和運(yùn)營管理。大圩鎮(zhèn)隸屬于合肥市包河區(qū),近年來推動建設(shè)“都市農(nóng)業(yè)之鎮(zhèn)”、“鎮(zhèn)村旅游”和“新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)”,曾先后榮獲“全國文明村鎮(zhèn)”、“國家級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”等榮譽(yù)稱號,其產(chǎn)出的大圩葡萄作為標(biāo)志性農(nóng)產(chǎn)品被國家農(nóng)業(yè)部評定為“綠色食品A級產(chǎn)品”和“國家農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志產(chǎn)品。作為大圩鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的重要組成部分,大圩鎮(zhèn)集中建造了金葡萄家園小區(qū)作為安置區(qū),本次農(nóng)貿(mào)市場即是服務(wù)于大圩鎮(zhèn)金葡萄小區(qū)片區(qū)居民,同時根據(jù)整體規(guī)劃及《合肥市加快推進(jìn)城區(qū)菜市場建設(shè)管理提檔升級實(shí)施意見的通知》要求,將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的打造成為示范性農(nóng)貿(mào)市場,服務(wù)周邊片區(qū)居民日常生活需求。
二、項(xiàng)目難點(diǎn)
為保障本次項(xiàng)目工作的順利進(jìn)行,交易中心召集精干力量組成項(xiàng)目小組,對項(xiàng)目委托材料進(jìn)行會審,積極與委托單位溝通項(xiàng)目需求,認(rèn)真分析了項(xiàng)目存在的難點(diǎn):
(一)遴選方式需要優(yōu)化。一段時期以來,類似經(jīng)營類轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目采用資格審查后競價的方式確定受讓方,雖然該類方式可以通過設(shè)置業(yè)績等內(nèi)容進(jìn)行限定,但由于資格條件要求一般不會過高,導(dǎo)致通過資格條件的意向方良莠不齊。根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn),意向受讓方常有賭徒心理,報出的價格往往超出合理范圍,當(dāng)實(shí)際經(jīng)營時入不敷出,最后只得放棄經(jīng)營。在涉及民生項(xiàng)目時該類情況的出現(xiàn)對委托單位的損失尤為重大,所以基于本項(xiàng)目的委托背景和意義,需要有更優(yōu)方式來確定受讓方。
(二)委托單位對受讓方綜合能力要求高。因本項(xiàng)目為委托單位的重點(diǎn)示范項(xiàng)目,委托單位除要求受讓方具有較豐富的業(yè)績經(jīng)驗(yàn)外,對于農(nóng)貿(mào)市場定位及輻射范圍要準(zhǔn)確分析、整體設(shè)計要有超前規(guī)劃,同時還要求項(xiàng)目的裝修風(fēng)格要符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)耕文化特點(diǎn)。
三、項(xiàng)目處置方案
在了解委托單位需求,掌握項(xiàng)目工作中的難點(diǎn)和風(fēng)險點(diǎn)后,交易中心確定了以下內(nèi)容:
(一)采用公開招標(biāo)綜合評分法。為了實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的增值,又能解決報價畸高致使后期無法正常履約的問題,產(chǎn)權(quán)交易中心與委托單位積極溝通,最終根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及其實(shí)施條例規(guī)定采用公開招標(biāo)綜合評分的方式確定受讓方。該方式不再以單一的價格高低確定受讓方,而是結(jié)合業(yè)績、運(yùn)維方案、人員配備、報價等多維度考察受讓方的經(jīng)營能力及其對于項(xiàng)目的響應(yīng)水平,同時要求有效投標(biāo)家數(shù)不少于三家,兼顧了委托方的項(xiàng)目需求,體現(xiàn)了市場競爭。
(二)無門檻業(yè)績。受限于市場潛在參與者參與公開招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)經(jīng)驗(yàn)不足,在體現(xiàn)充分競爭的基礎(chǔ)上,為保障項(xiàng)目成交率,在本項(xiàng)目招標(biāo)文件初審(資格審查)中不設(shè)置門檻業(yè)績,僅對聯(lián)合體投標(biāo)、不良行為記錄等通用條款進(jìn)行要求,有效提升了本項(xiàng)目對于潛在市場主體的吸引力。
(三)組建專業(yè)的評審委員會。交易中心借助的綜合評標(biāo)評審專家?guī)焓怯砂不帐“l(fā)展和改革委員會統(tǒng)一建立的,該專家?guī)炫c國家綜合評標(biāo)專家?guī)齑笃脚_進(jìn)行了系統(tǒng)對接。利用這一平臺,產(chǎn)權(quán)交易中心抽取了包括法律、不動產(chǎn)租賃、國有資產(chǎn)管理、企業(yè)管理等不同專業(yè)的共五名專家,與委托方委派的兩名業(yè)主代表一起共同組成了七人評審委員會,保障了項(xiàng)目評審的客觀和公正。
(四)優(yōu)化評分內(nèi)容及占比權(quán)重。評審委員會將依據(jù)詳細(xì)評審內(nèi)容對通過初審(資格審查)的投標(biāo)人進(jìn)行評分并根據(jù)分?jǐn)?shù)高低依次確定候選人。為引導(dǎo)意向受讓方在本農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目中建設(shè)示范,產(chǎn)權(quán)交易中心協(xié)助委托方在技術(shù)部分中設(shè)置了業(yè)績、業(yè)績榮譽(yù)、裝修設(shè)計方案、人員配備、運(yùn)維方案、現(xiàn)金流測算和附加服務(wù)等多項(xiàng)評分指標(biāo)。技術(shù)部分與商務(wù)報價部分一起共同組成了評判分?jǐn)?shù)高低的標(biāo)準(zhǔn),合理的技術(shù)、商務(wù)部分比值指明了委托方對于項(xiàng)目需求的導(dǎo)向。
四、交易過程
本項(xiàng)目于2018年9月7日發(fā)布招標(biāo)公告,9月28日開評標(biāo),共有四家投標(biāo),經(jīng)過評審委員會評審,四家單位均通過了初審,最終依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定,確定詳細(xì)評分第一名安徽匯佳市場管理有限責(zé)任公司作為第一中標(biāo)候選人。10月17日,交易中心根據(jù)招標(biāo)文件及評審結(jié)果,在安徽合肥公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布了項(xiàng)目成交公告。
五、啟示及意義
(一)交易工作要回頭看勤總結(jié)。從簡單的資格審查后競價,再到公開招標(biāo),交易中心通過跟蹤過往項(xiàng)目的后期成果,總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),根據(jù)委托單位需要靈活使用操作手段,在本次項(xiàng)目中積極探索新路徑,首次采用公開招標(biāo)綜合評分的方式遴選市場運(yùn)營管理公司,解決了單一競價造成的弊端。通過合理分配技術(shù)和商務(wù)部分權(quán)重,用評分高低確定受讓方,幫助委托單位遴選出了綜合實(shí)力強(qiáng)、報價高的市場運(yùn)營管理公司。
(二)優(yōu)質(zhì)服務(wù)要掌控風(fēng)險和需求。交易中心在項(xiàng)目過程中細(xì)心組織,認(rèn)真謀劃,提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。項(xiàng)目委托前期,交易中心與委托單位廣泛溝通項(xiàng)目需求,基于項(xiàng)目特點(diǎn),在地理位置、項(xiàng)目受眾、日常經(jīng)營等方面進(jìn)行了深入研究和討論,為項(xiàng)目的高效推進(jìn)奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。制定招標(biāo)文件內(nèi)容時,交易中心逐一對照法律法規(guī),刪除有明顯歧視性、傾向性和地域性等需求內(nèi)容,對資格條件、評分項(xiàng)等方面提出了專業(yè)咨詢建議,有效避免了文件內(nèi)容因不合理要求導(dǎo)致被意向方質(zhì)疑投訴的風(fēng)險,為項(xiàng)目的成功交易保駕護(hù)航。